分類(lèi): 最新資訊 短文詞典 編輯 : 大寶 發(fā)布 : 05-15

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　　樓市是背水一戰(zhàn)。　　自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》：“商品住宅去化周期超過(guò)３６個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅房用地出讓”?！　≌呦騼?nèi)，土地財(cái)政終于開(kāi)始對(duì)自己下手了?！　∥覀冎?，中國(guó)房地產(chǎn)與其它國(guó)家最根本的不同，就在土地財(cái)政；地方是土地資源唯一的供應(yīng)者，對(duì)供求關(guān)系的平衡負(fù)有最終責(zé)任。地方財(cái)政不但擁有土地的供應(yīng)權(quán)，也擁有土地的定價(jià)權(quán)，如果出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求過(guò)于，始作俑者一定不是許家印、潘石屹之流，是地方財(cái)政?！　〉胤截?cái)政也有一個(gè)根源性的問(wèn)題。　　財(cái)權(quán)小，稅收利得占比５５％，事權(quán)大，事權(quán)責(zé)任占比８５％，這一大一小自然是財(cái)力不足，于是，有了土地財(cái)政，賣(mài)地的錢(qián)通通歸地方；這是一個(gè)巨大的誘惑。中國(guó)是土地全民所有制，這個(gè)資源對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，放在那也就是個(gè)行政區(qū)劃，如果租出去，那太誘惑了；當(dāng)然不是讓農(nóng)民去種糧食，是以土地出讓金的形式賣(mài)給開(kāi)發(fā)商去蓋房子，那就是一棵巨大無(wú)比的搖錢(qián)樹(shù)。于是，２０１７年時(shí)，中國(guó)樓市新建面積占了全球近一半，而中國(guó)的房企，先是民企，其后國(guó)企也不甘寂寞，紛紛加入，計(jì)九萬(wàn)余家，超過(guò)了全球房企的總和，美國(guó)也只有五百多家；這就是以地方財(cái)政為核心取向的中國(guó)樓市，雖然政策一直表示：房子是用來(lái)住的。　　這棵搖錢(qián)樹(shù)的量級(jí)究竟有多大？　　２０２１年全國(guó)土地出讓金收和入８萬(wàn)多億，超出了國(guó)企民企銀行三家利潤(rùn)的總和，支撐了地方財(cái)政５０％左右的收入。一個(gè)城市好不好，房?jī)r(jià)說(shuō)了算；房?jī)r(jià)誰(shuí)又是說(shuō)了算？不是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商總體上利潤(rùn)是恒定的，不是房?jī)r(jià)翻了幾十倍，開(kāi)發(fā)商了賺了幾十倍，市場(chǎng)沒(méi)有這種邏輯。房?jī)r(jià)的變數(shù)主要在地價(jià)，是地價(jià)說(shuō)了算，地價(jià)與稅金這兩項(xiàng)政府性的收入占了房?jī)r(jià)的６０％左右?！　【薮蟮睦妫瑩醪蛔〉臎_動(dòng)，《最后的瘋狂》，然后是《瘋狂的代價(jià)》。中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)端在飛奔，而需求端是有限的，樓市的供過(guò)于求就是這樣煉成的?！　鞘形C(jī)實(shí)際上從２０１８年就已經(jīng)開(kāi)始了。　　那時(shí)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)還在上升，實(shí)際上注定會(huì)是一根長(zhǎng)長(zhǎng)的上影線(xiàn)。萬(wàn)科已經(jīng)喊出了“活下去”　的口號(hào)，潘石屹警告房地產(chǎn)的未來(lái)是貨幣說(shuō)了算，政策紅利已經(jīng)到頭了；２０１９年恒大要求降價(jià)銷(xiāo)售，也是濃濃的危機(jī)感，政策卻下了限跌令。因?yàn)?，中?guó)房地產(chǎn)的核心價(jià)值從來(lái)都是財(cái)政。財(cái)政近幾年政令堆成了山，所有政策只有一個(gè)目的：維持財(cái)政的土地出讓金收入，保樓市說(shuō)到底是保財(cái)政?！　〖热皇且载?cái)政利益為核心價(jià)值，所以，政策一直在拼命刺激需求端，而不是斬?cái)喙?yīng)端。這本來(lái)是一件非常簡(jiǎn)單的事，既然供應(yīng)端完全由地方財(cái)政決定，既然地方是土地的唯一供應(yīng)者，如果２０１８年一紙文件，停止土拍，十年內(nèi)沒(méi)有特批一律叫停，現(xiàn)在的局面將是供不應(yīng)求，沒(méi)有懸念。　　實(shí)際上在２０２３年對(duì)土拍已經(jīng)有了一定的約束，一年三輪土拍，不能想拍就拍，缺錢(qián)就拍，要經(jīng)審核，地方的部分權(quán)限被拿掉了；但正式下文，有了明確的界線(xiàn)，“商品住宅去化周期超過(guò)３６個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅房用地出讓”。仍然是一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)向，樓市向內(nèi)，終于對(duì)自己下手了?！　槭裁床荒茉冢玻埃保改晗拗频胤酵僚牡臎_動(dòng)？為什么又在２０２４年開(kāi)始出臺(tái)限制措施？　　原因都在土地出讓金。　　地方財(cái)政根本離不開(kāi)土地出讓金，誰(shuí)來(lái)補(bǔ)一年８萬(wàn)億的收入缺口？二十年內(nèi)，沒(méi)任何行業(yè)的稅收，包括征收房地產(chǎn)稅，在量級(jí)上都不能置換巨大的土地出讓金；停止土拍，就準(zhǔn)備全面負(fù)債維持；現(xiàn)在，為什么又開(kāi)始限制了？因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨呀?jīng)大比例下滑，市場(chǎng)有它自身的規(guī)律，２０２３年土地出讓金滑至５萬(wàn)多億元，這５萬(wàn)多億也是城投為主在拿地，實(shí)為左的倒右手，還是負(fù)債支持，從而推動(dòng)了特別國(guó)債的發(fā)行。發(fā)債將成為常態(tài)，社會(huì)消化不了，就讓央行下場(chǎng)買(mǎi)，房地產(chǎn)的形勢(shì)完全變了，與其占地走個(gè)土拍的形式，不如直接發(fā)債?！　?duì)土拍做出限制，有利于修復(fù)供求關(guān)系?！　≌咭龅氖菙?cái)喙?yīng)端，讓需求端奔跑，但是，２０２４年對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō)，仍然將十分困難；如果失去了土地出讓金的支持，多半也要學(xué)習(xí)萬(wàn)科，喊出“活下去”的口號(hào)?！　∪绻吵鞘腥ゴ媪糠α?，取消了土拍，這日子怎么過(guò)？　　第一，學(xué)習(xí)貴州，打報(bào)告給上面，讓上面指出一條光明之路；第二，發(fā)行特別國(guó)債務(wù)，長(zhǎng)債化短債，撐住再說(shuō)，大家不都是這樣？第三，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少冗員，堂堂正正地減少對(duì)土地出讓金的依賴(lài)?！　〉谌龡l是最好的選擇，也是最難的選擇。

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