北京寫字樓市場現(xiàn)狀：租戶業(yè)主分歧巨大
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 07-12
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圖片來源：圖蟲創(chuàng)意"近18個(gè)月北京甲級(jí)寫字樓市場呈現(xiàn)出‘強(qiáng)預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)’的走勢，市場承壓有增無減。"第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事溫書閱指出。"強(qiáng)預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)"是指市場參與者認(rèn)為疫情管控措施已全面取消，市場將回暖，但今年一季度的市場表現(xiàn)不及去年四季度，第二季度市場也仍未恢復(fù)。"租戶和業(yè)主之間產(chǎn)生了巨大的認(rèn)知分歧，業(yè)主覺得市場已經(jīng)探底，未來市場肯定是往上而非往下；租戶覺得市場還是得往下跌。買漲不買跌的心態(tài)充分體現(xiàn)到所有買家和租戶身上，導(dǎo)致北京寫字樓市場上半年走勢仍舊往下。"溫書閱說道。據(jù)該機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，二季度北京寫字樓市場需求端仍舊萎靡不振，空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比、同比分別上升1.5及2.5個(gè)百分點(diǎn)，至18.3%的高位。期間，全市凈吸納量再次錄得負(fù)值，僅為-1.346平方米，繼去年四季度之后連續(xù)三個(gè)季度凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值；上半年，全市甲級(jí)寫字樓市場累積凈吸納量約為-1.67萬平方米，整體去化壓力有增無減。僅有麗澤、通州兩個(gè)新興商圈以及三個(gè)次核心商圈呈現(xiàn)出正吸納，其他區(qū)域退租多于新租，故整體呈現(xiàn)出負(fù)吸納的情況。"一是這些地方有量，二是租金夠便宜。在當(dāng)前市場情況下，租金敏感型客戶在非核心區(qū)域成交更多。"溫書閱分析道。18.3%的空置率則是至少六個(gè)季度以來最高值。業(yè)主為應(yīng)對(duì)不斷累加的去化壓力，繼續(xù)調(diào)整租賃策略，通過給予更大幅度的優(yōu)惠來"以價(jià)換量"加速去化，導(dǎo)致二季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至每平方米每月312.5元，環(huán)比、同比分別下降2.9%、7.4%。核心、次核心及新興商務(wù)區(qū)的平均租金均出現(xiàn)不同程度下滑；僅有少部分商務(wù)區(qū)在本季度去化空置面積，空置率環(huán)比出現(xiàn)小幅下降。"所有大的成交都是以犧牲租金為前提的。"不過，溫書閱表示，"有成交就是好事。"從供應(yīng)端的角度看，北京市場已回歸正軌，季度內(nèi)共有四座新項(xiàng)目正式交付，帶來約24.4萬平方米的新辦公面積。大宗投資方面，北京市場未能在二季度繼續(xù)保持活躍，交易額有所回落。季度內(nèi)，大宗投資市場累計(jì)成交金額僅為人民幣44.68億元，環(huán)比下降33.7%，較去年同期下降53.4%；上半年，北京大宗投資市場累計(jì)成交額僅為人民幣112億元，較去年同期下降18.6%。該機(jī)構(gòu)指出，目前北京商辦市場仍處于調(diào)整波動(dòng)階段，投資機(jī)構(gòu)也愈發(fā)謹(jǐn)慎、投資情緒降溫，市場上主要成交案例更多的來自于法拍收購和自用型買家。法拍成交實(shí)際上體現(xiàn)了購買方的"撿漏心態(tài)"，該機(jī)構(gòu)分析師指出，"目前市場條件下投資機(jī)構(gòu)都有撿漏心態(tài)，生怕被套牢了。2016—2018年，投資機(jī)構(gòu)在北京市場瘋狂上漲的節(jié)點(diǎn)賣了很多樓，目前很多樓的投資回報(bào)都不及預(yù)期，使得機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)市場信心不足。"自用型買家成交受市場影響也較大，分析師表示，"自用型買家國央企居多，成交批復(fù)周期長。可能批復(fù)下來后，樓宇評(píng)估價(jià)與批復(fù)前相比下降不少，阻礙了成交。"展望今年下半年，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京寫字樓市場繼續(xù)迎來大體量供應(yīng)潮，約51萬平方米的新辦公面積將漸次交付入市，部分新入市項(xiàng)目預(yù)租情況較好，有望拉動(dòng)吸納量回升轉(zhuǎn)正，但無法扭轉(zhuǎn)空置率整體上漲的趨勢，"除新增供應(yīng)影響外，市場依然會(huì)受到企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合、降本增效的影響，如果存量項(xiàng)目無法快速填補(bǔ)空置面積，年末整體空置率很大概率會(huì)進(jìn)一步攀升。"第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華表示，下半年仍需要更多積極因素加速推動(dòng)筑底反彈，市場在波動(dòng)中尋找向上的力量。
