外企在北京遇“莫須有抵押擔(dān)?！毕葳?，7000萬房產(chǎn)面臨拍賣之憂！
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一樁失敗的抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)，硬是被法院以“成功擔(dān)?！钡氖聦?shí)判決承擔(dān)連帶責(zé)任，價(jià)值7000余萬的四套房屋于2024年4月被強(qiáng)制查封......高策物業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人毛先生，因此被陷入司法窘境，叫天天不應(yīng)叫地地不靈。高策公司北京市朝陽區(qū)北苑路170號(hào)5號(hào)樓四套房屋全部被法院查封事因：一樁失敗的抵押擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)2008年，注冊于薩摩亞的高策物業(yè)有限公司（以下簡稱：高策物業(yè)公司）為了進(jìn)入中國市場，現(xiàn)金購買了北京市朝陽區(qū)北苑路170號(hào)5號(hào)樓共計(jì)700余平米的四套房產(chǎn)，為在中國注冊公司作前期籌備工作。2008年11月11日，北京三農(nóng)嘉華有機(jī)生物技術(shù)有限公司（以下簡稱：三農(nóng)嘉華）為了獲得北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司亦莊支行（以下簡稱：亦莊支行）500萬貸款，遂找到毛先生，懇請(qǐng)高策物業(yè)公司及毛先生個(gè)人為其提供貸款擔(dān)保。出于種種原因，毛先生答應(yīng)了。三天后，高策公司與銀行簽訂完房產(chǎn)抵押合同和連帶責(zé)任擔(dān)保合同，銀行工作人員帶領(lǐng)高策物業(yè)有限公司時(shí)任負(fù)責(zé)人到北京市朝陽區(qū)房地產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)抵押登記時(shí)，卻被拒絕了。理由是高策物業(yè)有限公司是境外公司，并未在中國設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，也未在中國任何政府部門做過備案登記，因此，高策公司的資產(chǎn)按當(dāng)時(shí)的政府規(guī)定不能做抵押登記，申請(qǐng)登記的文件予以退回。北京市朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記簿《抵押權(quán)登記》欄為空白在高策物業(yè)公司及毛先生“不具備擔(dān)保資格”的情況下，銀行以“已蓋銀行印鑒”為由，要求將抵押合同和毛先生的個(gè)人擔(dān)保合同統(tǒng)一收回，聲稱要由銀行做銷毀處理。一起本以為水到渠成的抵押擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)，就這樣無疾而終。波折：深陷莫須有訴訟旋渦讓毛先生沒想到的是，雖然這樁擔(dān)保貸款事項(xiàng)最終失敗了，但三農(nóng)嘉華公司的500萬貸款卻于2008年11月19日順利被批了下來。背后是何原因，不得而知。2009年11月貸款到期后，三農(nóng)嘉華公司因資金鏈斷裂的原因，未能履行還本付息義務(wù)?；蛟S是銀行經(jīng)過評(píng)估認(rèn)定三農(nóng)嘉華公司實(shí)在無力償還該筆貸款的本息，最終該筆貸款的債權(quán)，于2011年1月被亦莊支行的上級(jí)管轄行（開發(fā)區(qū)支行）低價(jià)轉(zhuǎn)讓給了中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（以下簡稱：信達(dá)北京分公司）。2011年8月，信達(dá)北京分公司又將該筆債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給信達(dá)天津公司。2013年3月，信達(dá)天津公司不知是抱著僥幸心理，還是出于“廢物利用”的心態(tài)，向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟，訴請(qǐng)法院判決三農(nóng)嘉華公司支付貸款本金和利息，復(fù)利及罰息；訴請(qǐng)高策物業(yè)公司及毛先生對(duì)該筆貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任；訴請(qǐng)對(duì)高策公司位于北京市朝陽區(qū)北苑路170號(hào)5號(hào)樓18層1801、1802、1803、1805號(hào)房享有優(yōu)先受償。接到法院傳票的時(shí)候，毛先生懵了。既然擔(dān)保抵押業(yè)務(wù)并未成功，高策物業(yè)公司及他本人被訴承擔(dān)連帶責(zé)任是啥意思？退一萬步講，就算擔(dān)保事項(xiàng)成立，也早就超過了擔(dān)保期限的法律有效期，信達(dá)天津公司這不是沒事找事嗎？結(jié)局：出乎意料的判決結(jié)果然而，拿到判決結(jié)果的時(shí)候，毛先生再次懵了。根據(jù)北京大興法院作出的（2013）大民初字第5642號(hào)《民事判決書》，判令三農(nóng)嘉華公司在判決生效后十日內(nèi)償還信達(dá)天津公司本金500萬及利息、復(fù)利、罰息；毛先生對(duì)三農(nóng)嘉華公司的該筆貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任；高策物業(yè)所有的四套抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。北京市大興區(qū)人民法院一審《民事判決書》也就是說，2008年那樁并未成功的擔(dān)保事項(xiàng)，被法院認(rèn)定為有效擔(dān)保了。毛先生不服，一萬個(gè)不服，于是向北京第二中級(jí)人民法院提起上訴。2016年，北京第二中級(jí)人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。執(zhí)行：價(jià)值7000萬房產(chǎn)被查封遭遇莫須有的訴訟并敗訴后，毛先生并不認(rèn)為高策物業(yè)公司及自己應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任，所以在以后的數(shù)年時(shí)間里，并未積極履行判決結(jié)果。讓毛先生費(fèi)解的是，2020年9月30日，信達(dá)天津公司又將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了世厚（北京）投資管理有限公司。同年10月19日，世厚（北京）投資管理有限公司再次將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京玖橋投資管理有限公司。北京大興區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書2024年4月，高策物業(yè)公司位于北京市朝陽區(qū)北苑路170號(hào)5號(hào)樓18層的1801、1802、1803、1805號(hào)共4套房產(chǎn)（市場價(jià)值共約7000萬元）被大興區(qū)人民法院查封，并要求高策物業(yè)公司和租用高策公司兩套房屋的租賃人，將房屋租金匯入法院執(zhí)行賬戶。質(zhì)疑：是銀行不懂法，還是法院在枉法？都說事出反常必有妖，面對(duì)莫須有的擔(dān)保抵押并敗訴的官司，面對(duì)價(jià)值7000萬房產(chǎn)被查封，毛先生從法理及情理上提出四大質(zhì)疑：一、失敗的抵押擔(dān)保是如何被認(rèn)定為“具有法律效力”的？在“北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)”的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他事項(xiàng)登記信息》中，高策物業(yè)公司名下四套房屋產(chǎn)權(quán)，在“抵押權(quán)登記”欄至今顯示為“空白”。也就是說，這四套房屋在法律程序上沒有任何“抵押擔(dān)保”行為。那么，當(dāng)初在辦理抵押登記時(shí)因不符合政策要求被取消的抵押擔(dān)保行為，法院是如何認(rèn)定“抵押具有法律效力”的？這背后有著什么不為人知的原因？二、究竟是銀行不懂法，還是法院在枉法？如果貸款銀行認(rèn)為高策物業(yè)公司名下的四套房屋產(chǎn)權(quán)擔(dān)保及毛先生的個(gè)人擔(dān)保是具有法律效力，當(dāng)三農(nóng)嘉華公司不能按期償還貸款本息時(shí)，為什么沒有啟動(dòng)訴訟程序讓擔(dān)保方還款或啟動(dòng)擔(dān)保物拍賣還債，而是將該筆債權(quán)以壞賬呆賬的形式低價(jià)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)公司？銀行此舉，顯然認(rèn)定高策物業(yè)公司及毛先生個(gè)人無需為此承擔(dān)連帶責(zé)任。為什么到了法院，卻認(rèn)定高策物業(yè)公司及毛先生個(gè)人應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任？三、債權(quán)方在擔(dān)心什么？如果債權(quán)方真有底氣的話，為什么不根據(jù)有關(guān)法律程序大刀闊斧地將被查封價(jià)值數(shù)千萬的抵押房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣還債？究竟是不敢？還是在擔(dān)心什么？四，債權(quán)為何被四次轉(zhuǎn)讓？如果高策物業(yè)公司名下的四套房產(chǎn)是“事實(shí)清楚證據(jù)確鑿”的抵押物，且在價(jià)值上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債權(quán)金額的情況下，該筆債權(quán)為什么在數(shù)年的時(shí)間里會(huì)經(jīng)過四次轉(zhuǎn)讓？雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。如果高策物業(yè)公司及毛先生因莫須有擔(dān)保而導(dǎo)致價(jià)值數(shù)千萬房屋遭拍賣被霸占，那我們每個(gè)人距離“傾家蕩產(chǎn)”之間，都只有一個(gè)“莫須有”的距離。人間正道是滄桑！
