谷底一年|金地管理的謹慎
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 02-06
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2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應堅定信心。在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。觀點網(wǎng)2023年房地產(chǎn)市場恢復不如預期，盡管下半年以來出臺了許多政策，但還是有部分企業(yè)難以抵抗流動性壓力。代建服務成為不少房企改善營收的一條賽道。除此之外，入局者增多也加快了行業(yè)的變革。全年來看，有的企業(yè)為了擴大市場份額加大全國性布局，有的企業(yè)則固守一方，維持自身的基本盤。對于金地管理來說，謹慎擴張是一年中的關(guān)鍵詞。2023年金地管理布局了50多個城市，相比前一年多了近十個。這些城市中很多位于一二線城市，在房地產(chǎn)整體收縮下行的趨勢下，抗風險和保值性較好。這也是很多房企或代建企業(yè)獲取項目的共識。此外，新拓項目多位于母公司擁有項目的城市，這個選擇也是基于節(jié)約成本的考慮，當然降低項目管理風險也是其中重要因素。過去一年，金地管理不僅在城市布局上謹慎有加，還進行多元業(yè)態(tài)布局以減少單一業(yè)態(tài)的依賴，提高安全性。對合作方的選擇，城投和復訂企業(yè)的合作傾向明顯。金地管理的這些選擇，不僅是“理性”的篩選，還是對自身經(jīng)營管理邊界的積極貫徹?！笆斓亍睌U張截至2024年1月23日，金地管理官網(wǎng)頁面披露，業(yè)務遍布50多座城市。2023年對于新拓城市傾向表現(xiàn)明顯，即核心的一二線城市。比如，4月份金地管理接連斬獲上海、天津、大連、西安等多地近20個代建項目，2023年全年在深圳、東莞、溫州、南通、上海、太原、成都、青島、天津、臺州等近14座城市的代建項目數(shù)量均超過3個。觀點指數(shù)認為，這些新拓項目以代建住宅為主，對于代建企業(yè)來說項目去化是首要考慮的問題。在房地產(chǎn)整體收縮下行的趨勢下，一二線城市抗風險和保值性較好，這是很多房企或代建企業(yè)獲取項目的共識。金地管理的項目選擇也有可能受母公司金地集團投資決策影響。2023年上半年，金地集團連續(xù)在上海、杭州、南京、西安、東莞等地投拓，新獲取項目總投資額約119億元，新增總土儲約85萬平方米，全部來自一二線核心城市。截至上半年末，金地總土地儲備約4878萬平方米，權(quán)益土地儲備約2194萬平方米，其中一二線城市占比約73%（同比上升3個百分點），權(quán)益土儲占比44.98%。金地管理對于項目的布局與金地集團極為相似。例如截至7月底，金地管理已在東莞布局十二個鎮(zhèn)區(qū)，形成了十九個代建項目的深耕布局。除此之外，金地集團表現(xiàn)較好的其他地區(qū)也會成為金地管理進入的區(qū)域之一。母公司在當?shù)胤e累的經(jīng)驗，如品牌、團隊、供應商、資源等，可以為金地管理很好地賦能。年內(nèi)，金地管理成功中標濟南市天橋區(qū)東沙社區(qū)項目地塊一、地塊二全過程開發(fā)管理服務。濟南東沙項目是金地管理在濟南的首個代建項目，此外還中標臺州市路橋區(qū)桐嶼綠心東地塊全過程代建項目，該地塊是金地管理在臺州的首個代建項目。包頭項目是金地管理在內(nèi)蒙全省的首個代建項目，而2021年4月26日，包頭市政府與金地集團簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》?？梢钥吹?，金地管理在做項目選擇時，對具有地方優(yōu)勢的企業(yè)深耕區(qū)域保持謹慎。觀點指數(shù)認為，房企旗下的代建企業(yè)對于新拓代建住宅業(yè)務基本是按照集團住開業(yè)務的管理半徑開展，節(jié)約成本是一方面，更重要的是降低陌生區(qū)域的項目管理風險。多元“編排”2023年，金地管理累計簽約超2870萬平方米（2022年1835萬方），其中住宅累計貨值2399億（1270億），商辦簽約管理投資規(guī)模742億（420億）。觀點指數(shù)測算，2023年商辦類占比上升約1個百分點。據(jù)不完全統(tǒng)計，新拓19個項目有12個項目是住宅項目。其中，除12個住宅項目外，其他項目則是產(chǎn)業(yè)園、商辦、舊改等業(yè)態(tài)。雖然并不能準確反映企業(yè)各業(yè)態(tài)的占比情況，但可以從中看出金地管理有意拓展多元業(yè)態(tài)。觀點指數(shù)認為，代建企業(yè)的單一業(yè)態(tài)在某個區(qū)域可能會產(chǎn)生飽和，單一需求有限，開辟多元業(yè)態(tài)可以減少訂單量少的壓力。比如在深圳，金地管理簽約了深圳市園嶺街道白沙嶺片區(qū)老舊小區(qū)改造工程代建項目、深圳市福田區(qū)沙頭街道兩新黨委服務中心建設(shè)工程代建、新洲社區(qū)綜合服務中心建設(shè)工程代建和下沙村供用電安全專項整治工程代建3個項目、深圳福田沙頭街道優(yōu)飲水入戶和二次供水提標改造查漏補缺工程代建項目、京西智誠深圳基地咨詢項目?？梢钥吹剑钲诤灱s的管理項目以非住類居多。當前深圳住宅市場并非如以往一樣火熱，代建住宅需求也可能放緩。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2023年深圳一二手住宅總計成交約6.4萬套，同比增長14.7%，成交量不足2020年的一半，為近15年第二低，僅高于2022年。除此之外，截至上年7月底，金地管理已在東莞涵蓋學校、產(chǎn)業(yè)園、保障房、人才公寓、市政公園等多元業(yè)態(tài)，先后承接了十所學校代建服務，包括塘廈、麻涌、常平、萬江中學，第四、第八、第十高級中學，以及商業(yè)學校、常平鎮(zhèn)新城學校、橋頭鎮(zhèn)新建公辦完全中學等，新建及改擴建面積近50萬平方米。過去一年，金地管理其他業(yè)態(tài)的動態(tài)還包括上海靜安高端養(yǎng)老平安頤年城、長沙城心高端養(yǎng)老公寓等新業(yè)態(tài)項目；以及南昌市祥云中心、長湖映月、長湖望月、泉州市永春林溪郡、沈陽市棋盤山等新服務項目。相比其他業(yè)態(tài)項目，金地管理商辦項目積累經(jīng)驗較多。這類型代建從2006年深圳的福田科技廣場開始，作為深圳福田CBD東門綜合體，從建設(shè)至今已經(jīng)17年。深圳灣C塔也是目前金地管理的操盤項目之一，結(jié)構(gòu)復雜、功能繁多，項目將打造成集辦公、文化、商業(yè)、酒店、市政交通設(shè)施等多位一體的總部聚集空間。除了深圳灣C塔之外，金地管理的商辦代建項目還有深圳新華保險大廈、前海金控總部大廈、國際創(chuàng)新中心、上海青浦區(qū)商業(yè)綜合體、廣州的新華保險大廈等等。其中，在接手深圳新華保險大廈項目之前，施工圖設(shè)計已基本完成，金地管理在項目有限的框架下進行了再度挖掘，節(jié)約了幾千萬元成本。根據(jù)觀察，行業(yè)中不少代建項目在進行過程中，預算超支或是管控不到位也會導致合作中斷?？梢钥吹?，金地管理沿襲了母公司金地集團“理科生”的基因，對成本管控有著自己的理解。對于委托方來說，項目成本管控幾乎是其核心訴求之一。合作選擇據(jù)金地管理統(tǒng)計，城投公司近兩年拿的地開工率并不高，2021年開工率約為百分之二三十，2022年約為10%，這意味著接下來3-5年里來自城投公司代建業(yè)務需求將持續(xù)釋放。金地管理根據(jù)市場研判，增加了對城投平臺項目的獲取。截至12月8日，簽約管理城投平臺項目近60個。從2023年客戶結(jié)構(gòu)來看，城投平臺占比29%。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官微，觀點指數(shù)整理不過這些城投類代建項目也會存在一些耽誤進度的問題。一是有合規(guī)性要求，代建項目需要采取公開招標，中標前代建方與委托方存在較多不確定性。二是委托方對于開發(fā)理解不透徹，雙方溝通存在屏障。三是層級多，匯報和審批流程較長，缺乏一定的靈活性。年內(nèi)，金地管理發(fā)布《委托方服務白皮書》，將委托方的關(guān)注點和訴求點前置。比如對溝通決策、招采情況，品牌使用等做了前置說明，減少委托方的顧慮和降低分歧。篩選代建訂單時，金地管理會對項目所在城市和區(qū)域進行識別，目前金地管理承接的住宅代建項目近90%來自一二線城市；并對所有潛在合作方財務狀況、過往信用進行調(diào)研，以確保代建業(yè)務的安全性。背調(diào)也幾乎是每個企業(yè)必須做的，如果缺乏識別能力，會導致后期項目收不到款或是賬期被拉長。觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，金地管理委托方有一定比例是來自原委托方。2023年1-6月期間，金地管理接連獲得來自天津、大連、西安、南寧、沈陽等客戶的復訂，簽約復訂項目近10個，覆蓋全國多個核心城市群。比如位于天津于臺區(qū)、楊柳青區(qū)的兩大復訂項目，委托方為非房地產(chǎn)企業(yè)，相對缺乏全過程開發(fā)的能力，基于與委托方首個合作項目“天津·水西印”的成功開發(fā)，委托方再次與其簽約兩項目。這些復訂項目一方面是來自金地管理操刀后獲得比較好的效果，與企業(yè)建立基礎(chǔ)的信任關(guān)系后再次續(xù)訂的機會較大。對金地來說，由于有此前的合作，所以節(jié)省了一定的溝通交流成本，降低項目風險。谷底一年 | 在谷底，走向上的路。
